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2021-10-16 11:21
[凌镜导读]
近期国内楼市波动不断，消息面的信息层出不穷。为此本站特别约访了北京房地产业协会副会长兼秘书长陈志先生，请他对当前的市场情况发表如下看法：
2021年10月12日针对当前国内房地产市场的几点看法（个人观点仅供参考）
对房地产住宅市场的基本判断。目前北京市场整体平稳，新房市场9月底维持月成交5000多套，今年以来一直保持着相对稳定的态势。二手住宅市场有波动、有起伏主要还是学区因素。从对学区房的政策调整看，影响较大的是西城海淀的成交及价格。9月底二手市场维持12000套，保持在合理的区间幅度内，一二手市场总体平稳，也在合理的市场范畴内波动。需要密切关注的是四季度市场成交状况的变化，特别是从全国传导过来的整体的房地产下行的压力和观望情绪。
恒大事件及后续可能引爆的其他的一些房企违约风险，数量累积过大，有可能会对市场信心产生重挫。但就目前的态势看，基本上以行业及外部资金进行风险消化，不会产生过分的金融风险扩散，但爆雷的数量多了，就有可能会产生连锁反应。这是需要密切关注的。
北京市场的这些企业，目前看还都属于正常的范畴，北京的市场政策调控最严，健康程度也最高，泡沫程度最低。
未来北京供给需求上分析，无论是保障房的建设，还是商品房的建设，加上北京未来需要供给的数量，从需求端的分析，还潜在需要200万套的住宅，再加上城市更新需要腾挪或分流的需求，还有急迫性的危旧改造及棚户区的改造，未来市场需求端应该问题不大。
房价收入之间的矛盾，主要还是收入增长过慢带来的。房价水平其实已经到了基本上控制在合理涨幅之内，上涨也是必须的，是必然的结果。在广义货币投放量到300万亿的水平上，房价不涨是不可能的。但北京的房价涨幅并不剧烈。北京主要的问题还是收入分化带来的，房价收入比之间的矛盾，房价收入比不宜过分的夸大他的风险提示作用。
对整个北京市场的基本判断是，房地产市场基本属于健康平稳状态。但行业的威力化趋势是今后制约北京房地产市场健康发展的重要因素。必须要有营利机制，必须要有市场造血机制。土地收入单边突进对市场是不利的，也是短期的。如果没有企业端投入能力，没有买受人的承受能力，土地出让金就基本上不存在。这是简单的“皮毛关系”。必须意识到：房价当中政府拿走的收益过大，土地出让金，实物性地租及税收占比过大。不能仅以土地收入，城市发展需要为出发点，要以需求的承受能力为出发点去考虑问题。土地市场上房企的承受力，企业的利润和企业的抗风险能力，企业自主决策的空间大小，才是决定土地出让金能否成为长期和有效的城市发展的收入来源。
以今年的土地出让总量来判断，土地出让金如以两批次所有的推出的土地出让金计算2000多亿（算上这次延期），这已经是历史上最高的了。而且两批次供地在内部结构，区位上等诸多条件设置上，有许多不合理可以进一步优化的内容，这也使得企业几乎没有应对风险的空间。
加上今年的年初的土地供应计划，踩在了恒大爆雷这个时点上，与5条红线政策后产生的效应相互叠加，使得房企目前纷纷进入战略调整期。整个市场出现观望也属正常。也是必然的正常的一种反应。二手房政策的雪上加霜，带来的需求端，特别是对新房市场的影响显现，企业放慢节奏，也应当被视为是理性的，合理的一种调整。
因此建议：首先，深入优化土地出让地价条件，要以市场主体的视角来更多的考虑问题，而不是仅以政府的需要。一定是两面都要想，还要让消费者能够得到调整的益处。
第二，不要过度加码，市场调控要松紧适度。该松的时候是适当要松，要减轻需求端的负担，让需求端活起来。
第三，要让房价有适度微涨的态势，让市场需求处于略微紧张的态势压力下，要加快推出普宅标准。这是多年积累下来的问题，宜早不宜晚，越拖问题越多，越积调整越难。
两个维护政策性的方向性的还是很清晰的，关键是细节我们要在细节上下功夫，保护市场主体的利益，保护消费者的利益。一城一策并没有过时，相机而作随着市场的波动进行调整，是合理的，是理性的。不能也不应被某种因素过份抑制。有些该还给市场主体的权利还是要还的。要充分调动市场企业端和消费端两个方面的积极性。
房地产市场新趋势，未来应该是分化。即：全国大区域分化和地方小区内部结构的分化，产品品质的分化。加上企业运作的专业化精细化。在这个过程中去金融化是必然的。尽早启动商品住房预售向现售过渡。通过土地竞拍提升整体的住房质量和品质，不要把住房竞拍和品质的竞争作为土地竞拍的砝码进行选择，而是作为一个基本条件。相应的要提高竞拍的商品房限定价格，让市场主体自主选择价格，没有必要过度的担心市场价格会偏离调控目标。
今后房地产市场将会是一个慢节奏市场，也不应鼓励企业快周转。应该鼓励企业有多大能力干多少事儿，鼓励企业将品质质量作为今后占领市场的主要手段和发展基石。
“慢”是房地产市场未来发展的新趋势特征。对这一点要有充分的认识。这也是去金融化的一个重要的表现。
房地产业不能过分的去市场化，要有相当的市场化成分在。
到2035我们依然还是要靠房地产业，作为重要的经济发展的支撑。在形成科技创新，高新制造，消费与服务带动经济增长的形成过程前期，房地产业的作用不应，也不可能被低估。
当前最核心需要解决的问题是，在去金融化过程中，如何在需求端保持对消费者的金融支持和对市场预期的稳定。这不是通过几篇宣传文章，几个口号引导出来的，而是要通过实实在在的政策调整来促进市场主体体活跃之后形成的。
针对企业的战略调整期，其实最重要的也是要让企业能够看清未来，看清预期，有时间和能力调整好自己的发展方式，经营模式，能够为未来的市场发展做好充分的准备和调整。
不当之处敬请指正。
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